شروط عقد البيع الابتدائي

تتعدد شروط عقد البيع الابتدائي التي يجب استيفائها لضمان صحة العقد وقانونيته. نسرد في هذا المقال هذه الشروط حرصاً من مجموعة مكاتب أحمد العشوان على الالتزام بتقديم أعلى مستوى للخدمات والاستشارات القانونية.

عُرف العقد بأنه اتفاق بين إرادتين أو أكثر إما بقصد إنشاء علاقة قانونية كإنشاء التزام أو حق عيني. وإما بقصد تعديل أو إلغاء علاقة قانونية موجوده من قبل. ومن ثم فالعقد لا يتم إلا بتوافق وتلاقي إرادتين على إحداث أثر قانوني معين. وقد كان الأصل في عقد البيع هو المقايضة والتي تعني مبادلة سلعة بأخرى. إلا أنه سرعان ما تحول الأمر من كون الوسيلة للتبادل الشيء بشيء آخر إلى المقابل النقدي. كنتيجة منطقية لظهور النقود الورقية وحلت محل المعادن في التداول في الأسواق.

وعلى أساس ذلك ظهر البيع بمعناه الحالي. فعقد البيع من أقدم وأكثر العقود انتشاراً وأهمية كونه يُعد بمثابة شريان الحياه الاقتصادية والاجتماعية وأساس للمعاملات اليومية بين الأفراد. فهو عقد ناقل للملكية، وملزم للجانبين. كما أن عقد البيع يعتبر عقداً رضائياً يقع دون ضغط أو إكراه من أحد الطرفين على الطرف الآخر. كما أن المتدبر لآيات الله تعالي يجد بوضوح منهجية التعامل في الأموال وذلك في قوله تعالي: “يَٰٓأَيُّهَا ٱلَّذِينَ ءَامَنُواْ لَا تَأْكُلُوٓاْ أَمْوَٰلَكُم بَيْنَكُم بِٱلْبَٰطِلِ إِلَّآ أَن تَكُونَ تِجَٰرَةً عَن تَرَاضٍۢ مِّنكُمْ“، وقوله تعالى “وَأَحَلَّ ٱللَّهُ ٱلْبَيْعَ وَحَرَّمَ ٱلرِّبَوٰاْ“. وقد رسمت الشريعة الإسلامية المنهج الصحيح للتعامل بين الناس من أجل وقايتهم من الشبهات. ويثير موضوع عقد البيع الابتدائي تساؤلات كثيره عن تعريفه ومدى مشروعيته وحجيته في الإثبات وشروطه وأركانه وخصائصه، وهو ما سوف نحاول الإجابة عليها من خلال هذا المقال.

شروط عقد البيع الابتدائي:

من أجل أن يكون عقد البيع صحيحاً وفقاً للنظام السعودي يجب أن تتوافر به عده شروط يمكن بيانها كالتالي:

• وفق أحكام الشريعة الإسلامية يجب أن يخلو الشيء المبيع من الإكراه، وألا يكون المبيع مجهول، وألا يكون البيع مؤقتاً.
• ومن أهم شروط صحة عقد البيع في النظام السعودي، شروط في المتعاقدين، كالرشد. وهو أن يكون المتعاقد سواء كان بائع أو مشتري جائز له التصرف بأن يكون بالغ، عاقل، غير محجوز عليه لسفه، أو لغفلة. فلا يجوز للصبي ولا المجنون ولا السفيه إبرام التصرفات بدون إذن من الولي او الوصي. وقد دل على ذلك قول الله تعالى: “وَٱبْتَلُواْ ٱلْيَتَٰمَىٰ حَتَّىٰٓ إِذَا بَلَغُواْ ٱلنِّكَاحَ فَإِنْ ءَانَسْتُم مِّنْهُمْ رُشْدًا فَٱدْفَعُوٓاْ إِلَيْهِمْ أَمْوَٰلَهُمْ ۖ “.
• كما يشترط لصحة عقد البيع توافر الرضا. حيث يشترط لصحه العقد أن تتوافر الإرادة الحرة السليمة الخالية من عيوب الرضا بين المتعاقدين لا غبن فيها ولا إكراه، ولا تدليس.
• كما يجب أن يكون المبيع المعقود عليه موجود وقت التعاقد. حيث نهي النبي صلي الله عليه وسلم، عن بيع الغرر، وبيع المضامين، والملاقيح، وحبل الحبلة.
• ويجب أن يكون المبيع مملوك للبائع ويستطيع الأخير تسليمه للمشتري.

 خصائص عقد البيع الابتدائي:

يتميز عقد البيع بعدة خصائص يمكن إجمالها في التالي:

من أهم الخصائص أن عقد البيع عقد رضائي: فهو ينعقد بالتقاء الإيجاب والقبول دون حاجة لأن يكون التراضي وفق شكل معين.

هو عقد معاوضة: حيث إن كلا الطرفان يقدم مقابل لما يأخذه فالبائع يلتزم بنقل الملكية والمشتري يلتزم بدفع الثمن.

عقد ملزم للجانبين حيث إن عقد البيع يرتب التزامات في ذمة البائع والمشتري الأول بتسليم المبيع ونقل ملكيته وضمانه للمشتري، والأخير دفع ثمن هذا المبيع.

عقد البيع هو عقد من أعمال التصرف ومن ثم يجب توافر الأهلية القانونية اللازمة للتصرف.

هو عقد ناقل للملكية حيث ينقل ملكية المبيع من ذمة البائع إلى ذمة المشتري.

هو عقد من عقود التفاوض والمساومة حيث إن هذا العقد يحتمل التفاوض والنقاش بين أطرافه.

قد يكون عقد مدني أو تجاري وفق موضوع التعاقد فيما إذا كان مدنياً أم تجارياً.

أركان عقد البيع الابتدائي:

لما كانت الشريعة الإسلامية هي المصدر الرئيسي لمشروعية العقود من عدمه، ولما كان عقد البيع الابتدائي كغيره من العقود فإنه يجب أن يتضمن الأركان الرئيسية للانعقاد والمتمثلة في التالي:

الرضا:

والمتمثل في الإيجاب والقبول، وإذا كان الأصل في جميع العقود أن تتم بالتراضي بين أطرافها، فالرضا هو جوهر العقد وقوامه، وهو اتجاه إرادة كل من المتعاقدين عن قصد وإدراك لإبرام العقد دون توافر عيب من عيوب الإرادة، كالغلط، والإكراه، والتدليس، والغبن، فيجب أن يتم الرضا في البيع من أطراف ذو أهلية قانونية في التعامل والتصرف.

المحل:

وهو المبيع، فيجب أن يكون المبيع موجوداً وقت انعقاد البيع، أو ممكن الوجود في المستقبل، وإلا كان البيع باطلاً، كما يجب أن يكون المبيع معين أو قابل للتعيين، من أجل إتمام العقد، وترتيب آثاره، ومن أجل أن تنصب الإرادة على شيء محدد تتجه إليه في التعاقد، ويجب أن يتم تحديد المبيع تحديداً نافياً للجهالة، بأن تبين معالمه وحدوده وأوصافه الأساسية.

كما يجب أن يكون المبيع مشروعاً وغير مخالف لتعاليم الشريعة الإسلامية، فالعقد الخاص ببيع الخمور يُعد عقداً باطلاً وفق تعاليم الشريعة الإسلامية، كما يجب أن يكون المبيع مملوكاً للبائع وقابل للانتقال للمشتري وهذا ليس شرط للانعقاد، ولكنه شرط لزوم العقد ونفاذه.

ويجب أن يكون الثمن الذي يقدمه المشتري للبائع محدد في عقد البيع وأن يتم الاتفاق عليه بمطلق الحرية بين البائع والمشتري، وقد يتم فرض الثمن في العقد كالبيع في المزاد العلني، أو أن يفرض البائع سعر محدد كإنتاج المؤسسات الذي يعرض بسعر محدد، وقد يتم فرض الثمن من قبل الحكومة وهو ما يعرف بالتسعير الجبري لأهداف ومصالح معينة، وفي مثل هذه البيوع على المشتري أن يقبلها كما هي، أو أن يتخلى عنها نهائياً، ويجب أن يكون الثمن نقود وبالعملة التي تصدرها الدولة أو بعمله أخرى حال سمحت الحكومة بذلك، والثمن النقدي هو ما يميز البيع عن المقايضة.

السبب:

يجب أن يكون عقد البيع مبنياً على سند مشروع حتى يتم إنتاج آثاره القانونية فيما بين أطرافه، والسبب هو الواقعة القانونية التي يقرها النظام.

آثار عقد البيع الابتدائي وحجيته في الإثبات:

الآثار المترتبة على عقد البيع الابتدائي:

إذا العقد البيع صحيحا ترتب عليه مجموعة من الآثار، والتي تتمثل في الالتزامات التي تقع على عاتق طرفي العقد، وهما البائع والمشتري، فالبائع يلتزم بنقل المبيع، والتسليم، والضمان، والمشتري يلتزم بدفع الثمن، واستلام المبيع، ومصاريف التعاقد.

أ. التزامات البائع:

يلتزم البائع بعد التوقيع على العقد بالتالي

نقل ملكية المبيع: حيث يلتزم البائع بالقيام بكل ما يلزم لنقل الحق المبيع للمشتري. وتختلف هذه الإجراءات باختلاف طبيعة المبيع ذاته. فإن كان المبيع حقاً شخصياً فينتقل عن طريق حوالة الحق. أما إن كان حقاً معنوياً كحقوق المؤلف فيجب أن يكتب التصرف.

أما إذا كان المبيع عقار فإن عقد البيع الابتدائي لا ينقل الملكية. ولكنه بمثابة وسيلة إثبات لوقوع البيع. ومنشئ لجميع الالتزامات عدا نقل الملكية.

التسليم: وهو قيام البائع بتسليم الشيء المبيع إلى المشتري حتى يتمكن الأخير من الاستفادة منه بحسب الغرض الذي اشتراه من أجله. فيجب على البائع تسليم المبيع متي كان المبيع معيناً بالذات أو بالنوع.

الضمان: يلتزم البائع بضمان عدم التعرض سواء التعرض المادي من البائع شخصياً أو من الغير. كما يلتزم البائع بضمان العيوب الخفية. فإذا ظهر عيب خفي قديم عند البائع، ولم يعلم به المشتري عند التعاقد، وكان هذا العيب من شانه أن ينتقص من قيمة المبيع، أو يقلل من أهميتها. ولم يتم البيع في مزاد علني، فإن البائع يلتزم بهذا العيب. ومن ثم يحق للمشتري إما فسخ العقد مع البائع، أو المطالبة بالتعويض بحسب نوع العيب.

ب ـ التزامات المشتري:

كما أن رتب عقد البيع التزامات على البائع فإنه يرتب عدد من الالتزامات على المشتري وتتمثل هذه الالتزامات في التالي:

– الالتزام بدفع الثمن: بمجرد اتمام التعاقد فإن المشتري ملتزم بدفع الثمن ويصبح هذا الثمن ديناً في ذمته. ويجب عليه الوفاء به، ويكون بالعملة النقدية المتفق عليها، أو المتداولة في العرف. ويدفع المشتري الثمن المتفق عليه في العقد، وفي عدم قيامه بالوفاء بالثمن للبائع. فمن حق البائع فسخ العقد، أو حسن المبيع، والمطالبة بالتعويض.

– يجب على المشتري الالتزام باستلام المبيع: بعد دفع الثمن المتفق عليه وتسليم المبيع من قبل البائع للمشتري وجب على الأخير تسلم هذا المبيع. حيث إن التسليم لا يتم إلا من خلال استلام المشتري للمبيع. والعلة في ذلك أن البائع قد يتضرر من بقاء المبيع في حوزته.

– الالتزام بدفع النفقات: يلتزم المشتري بدفع جميع النفقات التي تتعلق بالعقد. ما لم يوجد اتفاق في العقد بين البائع والمشتري يخالف ذلك.

 حجية عقد البيع الابتدائي في الإثبات:

عقد البيع الابتدائي كعقد البيع النهائي يرتب التزامات في ذمة كل من طرفي التعاقد البائع والمشتري. كما أن عدم تسجيل العقد لا يترتب عليه سقوط العقد لأن التزام البائع هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده والتي تنتقل من البائع لورثته فيمتنع عليهم منازعة المشتري فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع. إلا إذا توافرا لديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع سبب قانوني يبيح ذلك.

ومن هنا يمكننا القول إن لعقد البيع الابتدائي حجيته في الإثبات، وفي إتمام عمليه البيع وترتيب التزام طرفي العقد.

لماذا نحتاج لكتابة عقود البيع الابتدائية:

إن الصياغة الجيدة للعقد تتطلب وجود بعض الضوابط المتمثلة في الصياغة الكاملة والواضحة والصحيحة. فيجب أن يتم صياغة العقد وفق القواعد الأساسية المطلوبة.

وتشير إلى أنه لم يشترط النظام شكل معين في عقود البيع ولم ينظمها. وإنما اكتفى بالنص في المادة (55) بالفصل الأول من الباب الرابع من نظام المنافسات والمشتريات الحكومية الجديد بالنص على: “تصاغ العقود ووثائقها وملحقاتها باللغة العربية. ويجوز استخدام لغة أخرى إلى جانب العربية على أن تكون العربية هي المعتمدة في تفسير العقد وتنفيذه وتحديد مواصفاته ومخططاته والمراسلات المتعلقة به”.

للجهة الحكومية الاكتفاء بالمراسلات المتبادلة بدلاً من تحرير العقد إذا كانت قيمة العقد لا تزيد على ثلاثمائة ألف ريال”. ولم يتضمن النظام أية نصوص بشان الالتزام بأن يتم إبرام عقود البيع وفق شكل محدد أو معين أو عن طريق الكتابة.

إلا أنه غني عن البيان أن كتابة العقد تؤدي للمحافظة على حقوق والتزامات كل من الطرفان وتوضيح بنوده وشروطه بدقة. وبيان نوعية العقد هل هو عقد بيع عقار، أم عقد بيع منقول، أو غير ذلك من عقود البيع. كما أن كتابة العقود تُعد ضمان لحقوق وواجبات طرفي العقد وقيام كل طرف بتنفيذ ما عليه من التزام من خلال وضع البنود والشروط اللازمة لضمان ذلك. ومن ثم فكتابة العقد وفق لنظم الشريعة الإسلامية المعمول بها داخل المملكة والفقه السائد شرط وضمان مهم وفعال في عقود البيع. إلا أن عدم الكتابة لا يعلي بطلان التعاقد حيث أن النظام لم يشترط الكتابة، ولكن الأفضل أن تتم الكتابة.

بعض النصائح والتحذيرات المهمة لكتابة عقود البيع الابتدائية:

عند الإقدام على إبرام عقود البيع الابتدائية يجب مراعاة بعض الأمور والتأكيد عليها في صلب العقد. من حيث توضيح نوع العقد وهل هو بيع منقول أم عقار فالأخير منظم عملية تسجيله في النظام السعودي من قبل الهيئة العامة للعقار السعودي والصادرة بموجب قرار مجلس الوزراء رقم (239) بتاريخ 25 / 4 / 1438 هـ. ويجب كذلك بيان وتحديد التزامات البائع من نقل المبيع للمشتري، وتسليمه له وضمان عدم التعرض وضمان العيوب. كما يجب تحديد التزامات المشتري من دفع ثمن المبيع واستلامه. ويعد توضيح البيانات والمعلومات الخاصة بالعقد تحديداً دقيقاً إلزامي. حتى لا يتنازع طرفي العقد في تأويل ذلك فمن المهم أن تكون كافة المعلومات والبيانات واضحة وصريحة ومحددة. كما يجب على المتعاقدين عند كتابة عقد البيع مراعاة أنه وفي حالة كون جنسيات الأطراف مختلفة. ومن ثم فاللغة مختلفة فيجب أن يقوم كل طرف بترجمة العقد ترجمة قانونية وفق اللغة الخاصة به حتى يضمن التعبير السليم والصحيح عن إرادته.

تعرف على المزيد عن خدمة إنشاء وصياغة العقود مع أفضل المحامين في المملكة من هنا.