مقدمة:
تعريف البيع على الخارطة :-
هو بيع عقار قبل بناء هيكل عليه. عادة ما يتم تسويق الإنشاءات المسبقة للمطورين العقاريين
والمتبنين الأوائل كتطويرات بحيث يمكن للمشتري تأمين شروط تمويل أكثر ملاءمة من المقرضين يشتري المستثمرون العقاريون أو المضاربون العقاريون عقارات على الخريطة بهدف تحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة.
قد يحدث هذا العائد المالي لأن المطورين الذين يبيعون العقارات على المخطط غالبًا ما يقدمون حوافز مالية أو خصومات للمتبنين الأوائل. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون هناك فرصة لنمو رأس المال في سوق صاعد ودورة تطوير تتراوح ما بين 12 و 24 شهرا.
لم يعد يخفى على أحد مرتبة الأهمية التي يتمتع بها قطاع الإسكان والعقار في المملكة باعتبارها رافداً للاستثمار، فمشاريع رؤية 2030 كرست كل اهتمامها بالإسكان والعقار، والغاية بعيدة المنال تتمثّل في مضاعفة نسبة المواطنين المتملكين لمساكنهم بحلول عام 2030 لحوالي 70% من حملة الجنسية السعودية وقد برز في هذا الصدد برنامج وافي الصادر عن وزارة الإسكان الذي يفعّل خيار البيع على الخارطة في السعودية فبرنامج البيع على الخارطة هو أحد البرامج الهادفة لتطوير قطاع العقارات.
وقد تم إصدار القرار في 1437/12/04 ، وتم نشره في 1438/01/06 ، ليكون بدء سريانه وتنفيذه من 1438/07/05 وهذا البرنامج يمثل محاكاة لتجارب ناجحة لبعض الدول في هذا المجال ، فهو برنامج يسعى لتنظيم نشاط بيع أو تأجير الوحدات العقارية مهما كان غرضها أو أسلوب تطويرها قبل أو أثناء مرحلة التطوير أو البناء ، ويُلزم البرنامج المطورين العقاريين بالتنفيذ وفق الخطة الزمنية لكل مشروع حسب النماذج والمواصفات المعتمدة .
ثم صدر قرار لجنة بيع او تـأجير الوحدات العقارية على الخارطة رقم 138/1 بتاريخ 4/11/1440 بالموافقة على تعديل المادة 16 من قواعد الترخيص الصادرة بموجب القرار رقم 220 /1 بتاريخ 9/3/1439 بناء على الضوابط المتعلقة ببيع وتأجير الوحدات العقارية على الخارطة الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 536 بتاريخ 4/12/1437 .
وأشارت اللجنة الى انها سعت الى تقليل عدد المستندات والمتطلبات التي من شانها تأخير المطور العقاري من اصدار الترخيص حفاظا على وقته وتسهيلا عليه حيث انه تهدف من خلال هذا الى خدمة السوق العقارية وجذب الاستثمارات اليها في مجال البيع والتأجير على الخارطة لافتة الى ان جميع متطلبات الترخيص تساعد على الحفاظ على حقوق المستفيدين.
. وسنتناول نقاط الشرح تباعا :-
اولا :- نبدأ بإيضاح لبعض التعاريف:-
1) المطور هو الشخص المرخص له ببيع او تأجير وشراء وتطوير العقارات كمطور رئيسي .
2)المطور الفرعي هو الشخص وحدات الشخص المرخص له ببيع او تأجير وشراء وتطوير العقارات بموجب اتفاق مع المطور.
3) المستفيد هو مشترى او مستأجر الوحدة العقارية .
4) الخارطة هي مخطط هندسي تفصيلي للوحدات العقارية محل البيع او التأجير معتمد من الجهة المختصة.
5) سجل المشاريع هو السجل الذى تضعه اللجنة لترتيب وتوثيق عقود بيع او تأجير الوحدات العقارية على الخارطة فى المشاريع المرخصة والتصرفات الواردة عليها .
6) المكتب الاستشاري هو مكتب الاشراف الهندسي المرخص له بأعمال الاستشارات الهندسية.
7) حساب الضمان هو الحساب المصرفي الخاص بالمشروع الذى تودع فيه المبالغ المدفوعة من المستفيدين او الممولين بالمشروع.
8) امين الحساب هي المؤسسة المصرفية المرخص لها من جهة الاختصاص.
9) وثيقة الصرف هي وثيقة يصممها المطور بالتنسيق مع امين الحساب ويتم بموجبها الصرف من حساب الضمان على انشاء المشروع .
10) اللجنة هي لجنة بيع او تأجير وحدات عقاريه على الخارطة.
11)القواعد هي القواعد الصادرة عن اللجنة لتنظيم عمل بيع وحدات عقارية على الخارطة
12)المشروع هو اعمال تشييد الأبنية وتطوير الأراضي بهدف بيع او تأجير وحدات عقارية على الخارطة.
13)الوحد العقارية هي الجزء المفرز من المشروع ويدخل في ذلك أجزاء الأراضي البيضاء اذا كان المشروع لتأسيس البنية التحتية
ثانيا :- القواعد المنظمة لنشاط البيع على الخارطة للمشاريع الصغيرة والمتوسطة :-
1- تعريف المشاريع الصغيرة:-
هي المشاريع التي تمارس نشاط بيع او تأجير على الخارطة مهما كان غرضها سواء سكنى او تجارى او استثماري وغيرها ومهما كان اسلوب تطويرها او انشائها والتي يتسلم فيها المطور المبالغ من المستفيدين او الممولين للمشروع على ان لا تتجاوز مساحة المشروع 5000م2 .
2- تعريف المشاريع المتوسطة:-
هي المشاريع التي تمارس نشاط بيع او تأجير على الخارطة مهما كان غرضها سواء سكنى او تجارى او استثماري وغيرها ومهما كان اسلوب تطويرها او انشائها والتي يتسلم فيها المطور المبالغ من المستفيدين او الممولين للمشروع على ان تزيد مساحة المشروع عن 5000م2 ولا تتجاوز مساحة المشروع 10000م 2
3- شروط الحصول على ترخيص للمشاريع الصغيرة والمتوسطة :-
يتقدم المطور بطلب ترخيص للمشروع الصغير او المتوسط بطلب معد لذلك ورقيا اوالكترونيا مرفقا به ما يلى :-
أ) صورة من السجل التجاري بالنسبة للمنشئات الفردية او المؤسسات .
ب) شهادة تتضمن سلامة السجل الائتماني للمطور من شركة مرخص لها بالخدمات الائتمانية على الا يتجاوز تاريخ اصدار الشهادة ثلاثة اشهر من تقديم الطلب .
ج) صورة من الصك الإلكتروني من ملكية عقار المشروع وخطاب بالموافقة على التهميش على صك ارض المشروع مصدق من الغرفة التجارية .
د) التراخيص النظامية والتصاميم الهندسية والمعمارية المعتمدة من جهات الاختصاص بالموافقة على انشاء المشروع .
ه) نموذج العقد من المستفيد مرفق به :-
1- مشروع نظام جمعية الملاك حسب نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
2- جدول الدفعات.
3- بيان بأسعار وحدات المشروع وعددها ومساحتها .
و) تقديم اداة ضمان ( سند لأمر ) بمبلغ مليون ريال للمشاريع الصغيرة ومبلغ ثلاثة ملايين ريال للمشاريع المتوسطة .
وفى حالة اذا كان المطور لا يملك ارض للمشروع فيشترط تزويد اللجنة بالاتفاق بين المطور مالك الارض او مالك منفعتها على ان تتضمن الاتفاقية ما يأتي :-
1- موافقة المالك على تهميش صك ارض المشروع لصالح اللجنة .
2-بيان بمسئولية المالك والمطور والتزاماتهم – على وجه التضامن – امام المستفيدين.
3- تمكين المطور من انشاء الوحدات العقارية.
4- التزام المالك بتوقيع العقود مع المستفيدين وافراغ العقود بأسمائهم او تفويض المطور بذلك.
5- التزام المالك بعدم انشاء أي تصرفات من شانها الاضرار بحقوق المستفيدين بما في ذلك فسخ الاتفاقية مع المطور الا بعد موافقة اللجنة .
6- التزام المالك بأحكام ضوابط الصادرة بموجب القرار الوزاري رقم 536 بتاريخ 4/12/1437 والمعدل بقرار مجلس الوزراء رقم 525وتاريخ 9/9/1440 الذى قرر ” ان تحيل اللجنة وثائق المشروع والأوراق المتعلقة به – بعد إتمام تصفيته او بيعه الى كتابة العدل لاستكمال إجراءات الافراغ على ان يكون ذلك بصفة الاستعجال ”
والقواعد الصادرة بقرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة 220/1 بتاريخ 9/3/1439.
4- التزامات المطور :-
1- تخصيص حساب بنكي خاص بالمشروع وتزويد اللجنة برقم الحساب .
2- تحصيل جميع دفعات المشترين بالمشروع بالحساب المخصص.
3– تزويد اللجنة بنسخة من عقد الوحدة العقارية خلال عشرة أيام عمل من تاريخ توقيع العقد مع المشترى .
4- احضار استشاري زيارة .
5- تقديم تقرير ربع سنوي يتضمن كحد ادنى على الاتي :-
أ) بيانات المشترين وبيانات التواصل معهم.
ب) نموذج التقرير المعتمد والمعد من الاستشاري الهندسي مرفقا به تقارير استلام الاعمال لكافة المراحل المنجزة .
ج) الدفعات التي تم ايداعها من المشتريين حسب جدول الدفعات.
د) كشف الحساب البنكي.
6- حفظ جميع الوثائق المالية الخاصة بالمشروع لعمليات الايداع والصرف لمدة لا تقل عن عشر سنوات .
ثالثا :-ضوابط و شروط البيع على الخارطة في السعودية:-
الضوابط القانونية ببيع أو تأجير وحدات عقارية على الخارطة صدرت قواعد حقوق المستفيدين أو التأجير على الخريطة بموجب القرار رقم (1-220) بتاريخ 9/3/1439هـ الموافق 27/11/2017 بناء على الضوابط المتعلقة ببيع أو تأجير وحدات عقارية على الخريطة الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (536) وتاريخ 4-12-1437هـ على أن تدخل هذه القواعد حيز النفاذ اعتبارا من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية في 10/04/1439هـ.
اولا:- الغرض
تهدف هذه القواعد الصادرة عن لجنة بيع أو تأجير وحدات عقارية على الخريطة إلي تنظيم عمل بيع أو تأجير وحدات عقارية على الخريطة مع بيان حقوق المستفيدين والتزامات المطورين في مشاريع نشاط بيع أو تأجير أي وحدات عقارية على الخريطة، مهما كان غرضها، سواء أكانت سكنية أم تجارية أم استثمارية أم مكتبية أم خدمية أم صناعية أم سياحية أم غيرها، ومهما كان أسلوب تطويرها أو إنشائها، التي يتسلم فيها المطور مبالغ من المستفيدين أو الممولين لمشاريع أعمال تشييد الأبنية أو تطوير الأراضي بهدف بيع أو تأجير الوحدات العقارية على الخريطة على إلا تخل هذه القواعد بالضوابط المتعلقة ببيع أو تأجير وحدات عقارية على الخريطة
ثانيا :-التزامات المطور
يجب على المطور بدء الأعمال وإنهائها في الموعد المحدد واستخدام الأموال المودعة في حساب الضمان للأغراض المخصصة لها مع المتابعة والإشراف على تنفيذ المقاول من الباطن للأعمال التي تسند إليه، وفقا للمواصفات الفنية المعتمدة وتحقيق المواصفات الفنية المعتمدة وفقا لتصاميم
المشروع، ولكل وحدة من وحداته وتسليم الوحدة للمستفيد في التاريخ المحدد في العقد وبالمواصفات الفنية المعتمدة التي تم التعاقد على أساسها.
واتخاذ الإجراءات اللازمة على أن تكون جميع الإخطارات والمراسلات مع المستفيد كتابية بواسطة وسائل التواصل المحددة في العقد.
و توفير جميع الخدمات العامة للوحدة والمشروع ومنها توصيل التيار الكهربائي والمياه للوحدة العقارية وتحمل الرسوم الخاصة بذلك كما يلتزم بتوصيل الوحدة بشبكة الصرف الصحي العامة أو توفير مكان مناسب لها.
ويتم تسليم المستفيد نسخة من نظام جمعية الملاك، لكل مستفيد عند توقيع العقد وإفراغ صك الوحدة باسم المستفيد او تسجيل عقد الايجار بما لا يزيد عن 30 يوما من تاريخ صدور شهادة اتمام البناء واعداد وتقديم التقارير التي تطلبها الجهات المختصة وفقا للضوابط التي تحددها اللجنة.
وفي حال تأخر المطور عن تنفيذ المشروع لظروف خارجية فيجب الإفصاح عنها فورا للجنة والمستفيدين على أن يتحمل المطور جميع مصروفات الوحدة العقارية إلى تاريخ تسليمها للمستفيد او تاريخ افراغها مع عدم الاخلال بحق اللجنة في اعداد نموذج الزامى ينظم العلاقة بين المطور والمستفيد.
يجب على المطور إعداد عقد مع المستفيد يتضمن على الأقل اسم المطور وعنوان واسم المشروع ومساحته الإجمالية، والخدمات العامة، والمساحات المشتركة للمشروع بين المباني وبين الوحدات، وحدود حق المستفيد بالانتفاع بها ورقم الترخيص ورقم حساب الضمان وصافي مساحة الوحدة، وما إذا كانت تشمل الأرض أو المباني دون الأرض والاشتراطات الخاصة في التقسيم الداخلي للوحدة وخامات التشطيب والألوان التي يتفق عليها بين المطور والمستفيد وحق المستفيد في تسلم مخططات وحدته حسبما يتم تنفيذه على الطبيعة وان تودع المبالغ في حساب الضمان باي وسيلة إيداع مقبولة لدى البنك عدا النقد والعربون والرسومات وتكاليف الخدمة الإدارية ان وجدت على الا تزيد عن 5% مبلغ العقد والشرط الجزائي الواجب على المطور دفعة حال تأخره عن تسليم الوحدة في تاريخ التسليم المتفق عليه على الا قل عن 7% سنويا من ثمن الوحدة
يحتسب على أساس يومي ومدة الضمان المتعلقة بأعمال الأساسات والأعمال الخرسانية، وأعمال العزل للمباني، على ألا تقل عن عشر سنوات من تاريخ تسليم الوحدة ومدة الضمان المتعلقة بالتركيبات مثل الاعمال الميكانيكية والكهربائية وغيرها على ألا تقل عن سنة واحدة من تاريخ تسليم الوحدة.
وحق المطور في الانسحاب بعد موافقة اللجنة حال تأخر المستفيد عن السداد لمدة لا تقل عن 21 يوما عن كل دفعة.
وحق المستفيد في الانسحاب بعد موافقة اللجنة حال تأخر المطور في التسليم لمدة لا تزيد على 180 يوما من تاريخ التسليم المتفق عليه وجدول بسداد الدفعات حسب مراحل تقدم العمل في المشروع، على أن تتناسب الدفعات مع مراحل الإنجاز، وألا تتجاوز الدفعة الأولى 20 في المائة من قيمة الوحدة، وألا تقل الدفعة الأخيرة التي تستحق عند الإفراغ أو التسليم عن 5 في المائة من قيمة الوحدة.
وموافقة المستفيد على إدراج معلوماته في السجل الائتماني والنص على ما يفيد التزام المطور والمستفيد بأحكام الضوابط والقواعد، وأنه في حال تعارض ما ورد في أحكام العقد مع الضوابط والقواعد والعقد المعتمد من اللجنة، فإنه المعتبر حينئذ ما هو في مصلحة المستفيد.
ثالثا:- مساحة الوحدة العقارية
تعد مساحة الوحدة العقارية وفق المخطط الهندسي المرفق بالعقد مع المستفيد، والمسجل في سجل المشاريع، هي المساحة المتعاقد عليها، فإذا تبين للمستفيد عند تسليم الوحدة أن مساحتها الفعلية أقل من المساحة المتعاقد عليها أو أكثر وفق المقتضيات الهندسية ومجريات العمل وحاجته والأنظمة واللوائح الرسمية ذات العلاقة بعد موافقة اللجنة، فيتم تعديل ثمن الوحدة أو أجرتها بما يتناسب مع مساحتها الفعلية على أساس سعر المتر المقيد في السجل إذا كان الفرق أكثر من 5 في المائة من مساحة الوحدة.
رابعا :- جمعية اتحاد الملاك
يلتزم المطور بإنشاء جمعية اتحاد ملاك خاصة بالمشروع حسب نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها على أن يلتزم المطور والمستفيدون بنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، ولائحته التنفيذية، وما نصت عليها من أحكام تخص جمعية الملاك ويمثل المطور جمعية الملاك إلى أن تسلم الوحدة العقارية للمستفيد، فتصبح جمعية الملاك حينئذ مكونة من مجموع المستفيدين، بمن في ذلك المطور بالنسبة للوحدات العقارية غير المتسلمة.
خامسا :- تعديل القواعد
يحق للجنة بيع أو تأجير وحدات عقارية على الخريطة تعديل أي حكم من أحكام هذه القواعد على ألا تسري هذه التعديلات إلا بعد نشرها في الجريدة الرسمية.
رابعا:- ترخيص المشاريع:-
: تنظر اللجنة في الطلبات المقدمة من المطورين المؤهلين المقيدين في سجل المطورين العقاريين بالوزارة للحصول على الترخيص اللازم خلال عشرة ايام عمل من تاريخ اكتمال الطلب وفى حالة رفض الترخيص يكون القرار مسببا.
يتقدم المطور بطلب الترخيص لكل مشروع بعد سداد المقابل المالي وفقا للنموذج المعد لهذا الغرض الى اللجنة ورقيا او الكترونيا متضمنا الاتي :-
1- صورة من السجل التجاري بالنسبة للمنشئات الفردية او المؤسسات.
2- صورة من شهادة الاشتراك في الغرفة التجارية او الصناعية .
3- شهادة تتضمن سلامة السجل الائتماني للمطور من شركة مرخص لها بالخدمات الائتمانية على الا يتجاوز تاريخ اصدار الشهادة ثلاثة اشهر من تقديم الطلب .
4- صورة من الصك الإلكتروني لملكية عقار المشروع.
5- التراخيص النظامية من جهات الاختصاص بالموافقة على انشاء المشروع.
6- التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية المعتمدة من الجهة المختصة .
7- بيان بعدد وحدات المشروع مع تحديد كود ثابت لكل وحدة بناء على عملية الفرز من الجهة المختصة والتي تكون ثابتة في جميع العقود والارتباطات والوثائق الرمية لدى الجهة المختصة .
8- دراسة جدوى اقتصادية للمشروع حسب الاحكام الاتية:-
أ) ان تكون باللغة العربية ومعتمده من مكتب مرخص بتقديم دراسات الجدوى الاقتصادية على ان تتضمن البيانات المالية والانشائية والتسويقية المقدرة للمشروع بما في ذلك قدر التكلفة وسعر التعاقد على الوحدة والمصاريف المالية والادارية المتوقعة والمدة الزمنية للمشروع ومدة تسليم الوحدات ومراحل التنفيذ الفني للمشروع ومصادر التمويل المتوقعة للمشروع.
ب) مع عدم الاخلال بالثابت في الفقرة (أ) تعتد اللجنة نموذج خاص للمشاريع القائمة على إراضي وزارة الإسكان .
9- نموذج العقد مع المستفيد مرفقا به مشروع نظام جمعية الملاك حسب نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها .
10 –صورة من الاتفاقية مع امين الحساب بفتح حساب باسم المشروع .
11- نسخة من عقد المطور الفرعي ان وجد .
12- نسخة من عقد الوسيط او الوسطاء ان وجد ويتضمن الاحكام التالية :-
أ) عدم قيام المسوق باستلام دفعات نقدية او شيكات او حوالات باسمه .
ب) عدم ابرام المسوق لعقود بيع باسمة .
ج) ايداع المبالغ او الشيكات او الحوالات من المشترين في حساب الضمان الخاص بالمشروع .
د) ان يتم توقيع عقود بيع الوحدات على عقد البيع المعتمد من اللجنة للمشروع .
13- صورة من عقد المكتب الاستشاري يتضمن المهام المحددة في المادة 10 من هذه القواعد .
14- صورة من عقد المحاسب القانوني يتضمن المهام المحددة في المادة 10 من قواعد تنظيم حساب الضمان .
15- خطاب يحدد المفوضين بالتوقيع على وثيقة الصرف مصدق من الغرفة التجارية .
16- خطاب بالموافقة على التهميش على صك ارض المشروع مصدق من الغرفة التجارية
17- شهادة اجتياز برنامج تأهيل المطورين العقاريين .
وفى حالة اذا كان المطور لا يملك ارض للمشروع فيشترط تزويد اللجنة بالاتفاق بين المطور مالك الارض او مالك منفعتها على ان تتضمن الاتفاقية ما ياتى :-
1- موافقة المالك على تهميش صك ارض المشروع لصالح اللجنة .
2-بيان بمسئولية المالك والمطور والتزاماتهم – على وجه التضامن – امام المستفيدين .
3- تمكين المطور من انشاء الوحدات العقارية .
4- التزام المالك بتوقيع العقود مع المستفيدين وافراغ العقود بأسمائهم او تفويض المطور بذلك .
5- التزام المالك بعدم انشاء أي تصرفات من شانها الاضرار بحقوق المستفيدين بما في ذلك فسخ الاتفاقية مع المطور الا بعد موافقة اللجنة .
6- التزام المالك بأحكام الضوابط والقواعد .
خامسا :-الدور المنوط باللجنة :-
1- اصدار قرار بتحديد الودائع البنكية او الضمانات المالية او العينية التي يقدمها المطور عند طلب الترخيص وتقديرها بنسبة من القيمة التقديرية للمشروع بما لا يزيد عن 20 في المائة ويراعى في تقديرها ان تسهم في حفظ حقوق المتعاملين ورفع كفاءة السوق العقارية واستقرارها .
2- بعد استكمال مسوغات الطلب المقدم من المطور وصدور الموافقة المبدئية للجنة تطلب الوزارة من وزارة العدل اجراء التهميش على سجل صك ارض المشروع بعدم التصرف فيه الا بأذن الوزارة وتصدر اللجنة بعد التهميش ترخيص المشروع .
3- للجنة – بناء على قرار مسبب يعتمده الوزير – إصدار ترخيصها دون اجراء التهميش على صك ارض المشروع بعد التأكد من إمكانيات المطور المالية وتقديمة الضمانات البديلة وتوثيقها في سجل المشاريع وتشمل الضمانات البديلة على سبيل المثال لا الحصر تقديم ضمانات عينية تهمش لصالح اللجنة بقيمة ارض المشروع او خطاب ضمان غير قابل للفسخ بقيمة المشروع .
4- تطلب الوزارة من وزارة العدل رفع التهميش بعد اكتمال المشروع والبدء بفرز الوحدات العقارية .
5- تصدر اللجنة بعد ترخيص المشروع شهادة للمطور تتضمن : رقم الترخيص واسم المطور واسم المشروع ومدة الترخيص ورقم القيد في سجل المشاريع وبيانات تفصيلية للمشروع .
6- تتيح اللجنة قاعدة بيانات بالتراخيص الصادرة منها على موقعها الإلكتروني .
سادسا :- الشروط الواجب توافرها في المكتب الاستشاري :-
1-:- ان يكون معتمدا من الهيئة السعودية للمهندسين السعوديين .
2- ان تكون له خبرة في مجال البناء والتشييد وإدارة المشاريع لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات
3- ان يجتاز برنامج تأهيل الاستشاريين المقر من اللجنة .
سابعا :- واجبات المكتب الاستشاري :-
يجب على المكتب الاستشاري ان يؤدى عمله في الاشراف على المشاريع وفقا لقواعد المهنة وما تصدره اللجنة فيما يتعلق بأشرافه على المشاريع وتتركز مهامه في الاتي :-
1- الاشراف والمتابعة لأعمال المشروع وفقا للمواصفات والمعايير الهندسية والمتطلبات النظامية والتصاميم الهندسية ووفق ما نص عليه العقد مع المستفيد .
2- تسجيل توقيعه لدى امين الحساب او من يفوضه امين الحساب باعتماد توقيعه على وثيقة الصرف ومطابقته لدى امين الحساب في الصرف .
3- التدقيق والمصادقة على وثيقة الصرف .
4- تقديم تقارير فنية دورية ربع سنوية للجنة على سير مراحل انجاز المشروع او تقديمة في أي وقت حسب ما تراه اللجنة ضروري .
5- تقديم تقرير في حالة تأخر المشروع عن المدة الزمنية المحددة لإنجازه حسب كل مرحلة موضحا اسباب التأخير .
6- تقديم تقرير ختامي يصادق على انتهاء المشروع ومصدق عليه من الغرفة التجارية .
ثامنا :- حالات الغاء الترخيص للمطور او تعليقة مع عدم الاخلال بحقوق الغير :-
1- ثبوت اعسار المطور او اشهار افلاسه .
2- اذا لم يشرع المطور دون عذر مقبول في اعمال البناء خلال المدة الزمنية التي تعهد بها لبدء المشروع رغم حصوله على الموافقات اللازمة .
3- اذا توقف المطور عن اكمال المشروع وتبين للجنة عدم جديته في تنفيذه .
4- اذا رات اللجنة ان هناك أسباب أخرى تعوق استكمال أسباب المشروع .
5- اذا ارتكب المطور مخالفات لأحكام الضوابط او القواعد او اعمال احتيالية .
تاسعا :- واجبات اللجنة في حالة الغاء الترخيص للمطور او تعليقة :-
1- على اللجنة اشعار المطور قبل الغاء الترخيص او تعليقه كتابيا بالأسباب الداعية الى الإلغاء او التعليق وعلى المطور الرد خلال 21 يوما عمل.
2-على اللجنة اتخاذ التدابير للمحافظة على حقوق المودعين بعد التشاور مع امين الحساب والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني والتواصل عند الحاجة مع الأطراف أصحاب المصلحة وتضع اللجنة في الاعتبار ما اورده المطور في الرد على الاشعار.
3- للجنة عند تعليق الترخيص اتخاذ التدابير الاتية:
أ) امهال المطور مدة لا تزيد على ستة اشهر.
ب) اصدار تعليمات لأمين الحساب بوقف صرف أي مبالغ من حسابات الضمان.
4- ترفع اللجنة عند صدور قرار بإلغاء الترخيص للوزير لاتخاذ الإجراءات التالية او بعضها :-
أ) اسناد مهمة اكمال المشروع لمطور اخر .
ب) إعادة المبالغ للمودعين من حساب الضمان .
ج) تصفية المشروع .
د) مخاطبة الجهات المختصة بتوقيع الحجز التحفظي على جميع أموال المطور عند اكتشاف أي عملية احتيال او تستر عليها او مماطلة في الوفاء بحقوق المودعين او المستفيدين ا وفى حال استمرار المخالفة دون تصحيح .
5- في جميع الاحوال عند الغاء الترخيص او تعليقة تسجل هذه المخالفة في السجل الائتماني للمطور لدى شركة الخدمات الائتمانية .
عاشرا :-ترخيص التسويق والاعلان والعرض في المعارض :-
نبدأ بمفهوم التسويق العقاري :-
هو عملية ادارية تمكن المنظمة العقارية من تكوين قيمة للعملاء وبناء علاقات قوية معهم لتحصل منهم على قيمة بالمقابل .
وطبقا لهذا التعريف فان التسويق العقاري يتضمن منظومة من الاعمال والأدوات التي تتمثل في المنتجات العقارية وأساليب تصميمها وتوزيعها وتسعيرها وترويجها وتوصيلها الى العملاء بالطرق التي تحقق اعلى مستويات الرضا لديهم .
شروط عامة للتسويق العقاري :-
1- لا يجوز التسويق او الإعلان او العرض في المعارض داخل المملكة او خارجها لمشاريع في المملكة الا بعد الحصول على الترخيص اللازم من اللجنة .
2- لا يجوز التسويق او الإعلان او العرض في المعارض داخل المملكة او خارجها لمشاريع خارج المملكة الا بعد الحصول على الترخيص اللازم من اللجنة .
الشروط التي يجب توافرها في المسوق العقاري للمشاريع :-
1- ان يكون معتمدا من الجهة المختصة ومرتبط بعقد مع المطور مع تزويد اللجنة بنسخة من العقد 2- ان يجتاز برنامج التأهيل المقر من اللجنة.
شروط الحصول على ترخيص للتسويق للمسوق العقاري للمشاريع داخل المملكة :-
يتقدم المسوق العقاري بطلب الترخيص للتسويق للمشاريع الداخلية بعد سداد المقابل المالي وفقا للنموذج المعد لهذا الغرض الى اللجنة ورقيا او الكترونيا مرفق به ما يلى :-
1- صورة من السجل التجاري.
2- صورة من شهادة عضوية الاشتراك في الغرفة التجارية الصناعية .
3- صورة من عقد التسويق بين المسوق العقار والمطور اذا لم يرفق عند ترخيص المشروع
4- صورة من صك ملكية الأرض.
5- نسخة من عقد التطوير بين المطور العقاري ومالك الأرض في حالة عدم ملكية الأرض للمطور ان وجد
6- صورة من التراخيص النظامية الصادرة من جهات الاختصاص
7- تقديم جيع الوثائق باللغة العربية
8- في حالة رغبة المسوق باستلام مبلغ حجز وحدات عقارية من المستفيدين يقدم التزام بالاتي :-
أ) عدم استلام اكثر من 5% من قيمة الوحد العقارية .
ب) إيداع جميع مبالغ الحجز المستلمة في حساب الضمان المخصص للجنة .
ج) تحديد تاريخ البدء بالمشروع على الا يتجاوز 120 يوما من تاريخ السماح له باستلام مبلغ الحجز وللجنة الحق في حال تجاوز المدة دون البدء بالمشروع النظر في التمديد له مرة واحدة فقط لمدة 30 يوما كحد اقصى او إعادة المبلغ الى أصحابها.
شروط الحصول على ترخيص للتسويق للمسوق العقاري للمشروع خارجي داخل المملكة
يتقدم المسوق العقاري بطلب الترخيص للتسويق للمشاريع الخارجية داخل المملكة بعد سداد المقابل المالي وفقا للنموذج المعد لهذا الغرض الى اللجنة ورقيا او الكترونيا مرفق به ما يلى
1- صورة من السجل التجاري .
2- صورة من شهادة عضوية الاشتراك في الغرفة التجارية الصناعية .
3- صورة من وثائق الملكية للمشروع المصادق عليها من الجهات المختصة في بلد المشروع .
4- صورة من العقد التسويق بين المسوق العقاري والمطور المصادق عليه من الجهات المختصة من البلدين .
5- ما يفيد اعتماد المشروع من الجهات المختصة ففي بلد المشروع .
6- صورة لترخيص المشروع من بلد العقار مصادق عليه المصادق عليه من الجهات المختصة من البلدين .
7- ملف الكتروني لجميع نماذج الإعلان والمنشورات (البرو شورات ) الخاصة بالإعلان .
8- ضمان مالي من قيمة المشروع بنسبة 1%بحد اقصى مليون ريال يسرى لمدة ثلاثة اشهر بعد تاريخ انتهاء الترخيص .
9- ما يفيد احقية السعوديين التملك في بلد المشروع .
10 – تعهد من المسوق العقاري بعد تسلم أي مبالغ او توقيع عقود أياً كان نوعها داخل المملكة العربية السعودية مصادقا عليها من الجهات المختصة فى بلد العقار .
11- تعهد من المسوق العقاري بتقديم متطلبات الجهات الأخرى ذات العلاقة قبل الموافقة على الترخيص حسب ما تقتضيه الحاجة .
12- تقديم جيع الوثائق باللغة العربية
13- تعهد بالتزام احكام الضوابط والقواعد وما يصدر عن اللجنة من قرارات وتعليمات .
شروط الحصول على ترخيص للعرض للمسوق العقاري للمشاريع داخل المملكة :-
يتقدم المسوق العقاري بطلب الترخيص للعرض للمشاريع الداخلية بعد سداد المقابل المالي وفقا للنموذج المعد لهذا الغرض الى اللجنة ورقيا او الكترونيا مرفق به ما يلى :-
1- صورة من السجل التجاري
2- صورة من شهادة عضوية الاشتراك في الغرفة التجارية الصناعية .
3- صورة من عقد استئجار او حجز المعرض .
4- صورة من عقد التسويق بين المسوق العقار والمطور اذا لم يرفق عند ترخيص المشروع
5- تعهد من المسوق العقار بعدم استلام أي مبالغ او توقيع عقود اياً كان نوعها داخل المملكة العربية السعودية مصادقا عليها من الغرفة التجارية .
شروط الحصول على ترخيص للعرض للمسوق العقاري للمشروع خارجي داخل المملكة :-
يتقدم المسوق العقاري بطلب الترخيص للتسويق للمشاريع الخارجية داخل المملكة بعد سداد المقابل المالي وفقا للنموذج المعد لهذا الغرض الى اللجنة ورقيا او الكترونيا مرفق به ما يلى :-
1- صورة من عقد استئجار المعرض .
2- صورة من وثائق الملكية للمشروع المصادق عليها من الجهات المختصة في بلد المشروع .
3- صورة من ترخيص المشروع المصادق عليه من الجهات المختصة في بلد المشروع .
4- ما يفيد احقية السعوديين التملك في بلد المشروع .
5- تقديم جيع الوثائق باللغة العربية.
صارمة على ترويج وبيع العقارات على الخارطة في السنوات الأخيرة ففي عام 2009 فرضت المملكة حظرا على مثل هذه الأنشطة للتطورات التي لاتزال في مرحلة التخطيط..
حادي عشر :- الشروط الواجب توافرها في الإعلان اوالعرض في معارض عن المشاريع:-
1- رقم ترخيص المشروع وشعار اللجنة .
2- الاسم التجاري للمطور وعنوان المطور.
3- اسم المسوق وعنوانه .
4- بيان موقع المشروع والغرض منه ومساحته الإجمالية وعدد وحداته ومساحتها ومواصفتها .
5- مبلغ العقد على الوحدة ونوعها وطريقة السداد.
6- رقم موافقة اللجنة على صيغة الإعلان وتاريخها.
الدور المنوط باللجنة بشان طلب ترخيص التسويق والاعلان والعرض في المعارض:-
1-تنظر اللجنة في طلب ترخيص التسويق والاعلان و العرض في معارض خلال عشرة ايام عمل من تاريخ اكتمال الطلب وفى حالة رفض الطلب يجب ان يكون قرار الرفض مسببا .
2- تقدم الوثائق باللغة العربية ويجوز تقديمها بلغة اجنبية بشرط ان تكون مترجمة للغة العربية من جهة معتمدة.
3- تصدر اللجنة بعد ترخيص التسويق والاعلان والعرض في معارض شهادة تتضمن :-
رقم الترخيص , واسم المطور , ورقم المشروع , ومدة الترخيص.
4- تتيح اللجنة على موقعها الإلكتروني قاعدة بيانات بالتراخيص الصادرة منها.
ثاني عشر:- متطلبات ترخيص بيع وحدات عقارية على الخارطة
1- السجل التجاري
2- شهادة الاشتراك في الغرفة التجارية
3- العقد بين المسوق العقاري والمطور
4- صورة من صك ملكية الأرض
5- عقد التطوير بين المطور العقاري والمالك ان وجد
6- التراخيص النظامية
7- دفع تكاليف الترخيص
8- اجتياز برنامج التأهيل المقر من قبل اللجنة .
تقدم من خلال مركز خدمات المطورين
ثالث عشر :- قواعد المعاينة :-
اولا:- تعريف المعاينة :-
هي الاجراء الفني المتضمن الكشف والمراجعة ورفع التقارير للجنة كما هو مقرر بموجب القواعد .
ثانيا :-طريقة اختيار شركة المعاينة :-
للجنة التعاقد مع ما تراه مناسبا من الشركات عن طريق منافسة نظامية تطرحها اللجنة لغرض تنفيذ اعمال المعاينة اللازمة للمشروع وذلك لتمكين اللجنة للقيام بأي من مهامها او اختصاصاتها بموجب القواعد والضوابط ويتحمل المطور ما يترتب على ذلك من تكاليف اذا ظهرت مخالفات من جانب المطور.
ثالثا :- الهدف من شركات المعاينة :-
1- مدى التزام المطور بإحكام الضوابط والقواعد والعقود مع المستفيدين.
2- مدى التزام اعمال التنفيذ في المشروع بالمخططات المعتمدة والجدول الزمنى المقرر للتنفيذ .
ولها في سبيل ذلك الاطلاع على جميع عقود المشروع وكذلك جميع التقارير والمراسلات التي ترفع الى اللجنة من المكتب الاستشاري او المحاسب القانوني او امين الحساب الخاص بالمشروع .
رابعا كيفية المعاينة :-
تكون المعاينة وفقا لقرار التكليف هندسية او محاسبية او مستنديه او مجموعه من ذلك وتشمل صور المعاينات دون حصر كالاتي :-
1- معاينة المشروع على ارض الواقع في أي وقت والتأكد من حالة الاعمال ونسب الإنجاز المتحققة في المشروع .
2- التأكد من التزام اعمال التنفيذ في المشروع على ارض الواقع بالمخططات المعتمدة .
3- مراجعة الكميات المنجزة طبقا للحصر المعتمد من قبل المكتب الاستشاري .
4- مراجعة الكشوف والتقارير المقدمة من المطور والتقارير والكشوف الدورية الصادرة من المكتب الاستشاري وامين الحساب والمحاسب القانوني .
5– المراجعة المالية للمستخلصات المقدمة من المطور الى المكتب الاستشاري بالإضافة الى وثائق الصرف.
6- مقارنة ما تم تنفيذ فعلا بالمشروع مع ما تم التخطيط له استنادا على البرنامج الزمن المعتمد.
7- تنفيذ أي اعمال كشف او معاينة او تدقيق تطلبها اللجنة والتعاقد مع أي طرف ثالث لغايات تنفيذ أي مما ذكر كالمختبرات الهندسية .
8- معاينة اعمال التطوير الخاصة لا مشروع عقب استكمال الانشاءات او عند حلول التسليم وذلك للتأكد من حالة الانشاءات ومن الجاهزية للتسليم كما هي احكام المخططات وعقود البيع المنجزة .
خامسا : التزامات شركة المعاينة :-
1- اداء اعمالها في ضوء تكليف اللجنة .
2- رفع تقاريرها الى اللجنة وللجنة تزويد أي طرف ذي مصلحة بنسخ من تقارير المعاينة .
3- تحمل أي تعد او تقصير في اعمالها ,ا وفى افشاء سرية المعلومات التي حصلت عليها اثناء تنفيذ مهامها وللطرف المتضرر – بما في ذلك اللجنة – الرجوع على شكة المعاينة لتعويض أي ضرر عن أي نتيجة لذلك .
4- تنفيذ أي اعمال معاينة تطلبها اللجنة ولا يحق لها التعاقد مع أي طرف اخر لتنفيذ اى من مهامها الا بعد موافقة اللجنة .
رابع عشر المخالفات:-
1- يتولى موظفو الضبط بالوزارة او من ترى الوزارة الاستعانة بهم من أي جهة حكومية مجتمعين او منفردين ضبط واثبات المخالفات التي تقع بالمخالفة لإحكام الضوابط والقواعد سواء كان نتيجة بلاغ او شكوى او جولة تفتيشية .
2- ترفع اللجنة الى الوزير طلب احالة الى النيابة من ارتكب احد المخالفات الاتية :-
أ) الاستمرار في مخالفة احكام الضوابط والقواعد دون تصحيح .
ب) تقديم بيانات او معلومات مضلله او كاذبة الى الوزارة او اللجنة .
ج) كل من اعان او عرض او باع او اجر وحدات في مشاريع وهمية مع علمة بذلك .
د) من اختلس او استعمل دون وجه حق او بدد دفعات مالية سلمت له لغرض إقامة مشاريع عقارية ه) من تعمد من المحاسبين القانونين وضع تقرير كاذب نتيجة مراجعته للمركز المالي للمشروع او من اخفى عمدا وقائع جوهرية في تقريره .
و) من صادق من الاستشاريين على مستندات مشروع مع علمه بعدم صحتها او بعدم استيفائها للطلبات .
خامس عشر :- مميزات البيع على الخارطة:-
عند شراء عقار كاستثمار ، من المهم البحث عن سمتين رئيسيتين – العوائد المرتفعة ونمو رأس المال شيء يمكن تحقيقه بسهولة عند الشراء على الخارطة.
تتمثل المميزات في الاتي :-
1- أسعار الشراء أقل بكثير من المتوسط
تتمثل إحدى الميزات الرئيسية لشراء عقار على الخارطة في القدرة على تأمين الشراء بأقل من القيمة السوقية في كثير من الاحيان ، يرجع ذلك إلى رغبة المطورين في إظهار مستوى معين من المبيعات قبل تسويق التطوير او بيع أكبر عدد ممكن من الوحدات قبل الانتهاء. يقدم بعض المطورين أيضًا خصومات إضافية للمستثمرين الذين يشترون عقارات متعددة في وقت واحد كحافز إضافي تفاوض مباشرة مع المطورين للحصول على أفضل الخصومات لعملائهم على العقارات التي على المخطط نظرًا لقدرتنا على بيع أعداد كبيرة من العقارات بسرعة وبكفاءة
2- يمكن تحقيق نمو رأس المال القوي
أولئك الذين يشترون العقارات على الخارطة يستفيدون في الغالب من نمو أسعار المنازل.
إذا تم شراء عقار في عام 2015 ، ولكن لم يكن من المقرر الانتهاء منه حتى عام 2017 ، عندما يتم بناء العقار أخيرًا ، فسيشهدون زيادة قيمة ممتلكاتهم كل عام. يمكن أن يضيف هذا قيمة هائلة إلى الممتلكات ، خاصة إذا تم شراؤها بالفعل بسعر مخفض منذ البداية
3- القدرة على إعادة البيع بربح قبل الانتهاء
نظرًا لأنه من المرجح أن ترتفع قيمة الممتلكات الخاصة بك قبل الانتهاء ، يمكن للمستثمرين اختيار عرض عقاراتهم للبيع والبيع بقيمة سوقية أعلى. على الرغم من أن هذه يمكن أن تكون استراتيجية جيدة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى تحقيق ربح سريعًا ، إلا أنك سترى فائدة أكبر بكثير لنمو رأس المال من خلال استئجار العقار والحصول أيضا على فائدة من دخل الايجار المنتظم بالإضافة إلى نمو رأس المال. .
4- الودائع الصغيرة والمدفوعات المرحلية
اعتمادًا على المطور والممتلكات ، تتمتع بعض الصفقات على الخارطة بميزة إضافية تتمثل في المدفوعات المرحلية يمكن ان تساعد هذه المدفوعات في توزيع تكلفة الشراء وتمكين المستثمرين من شراء العقارات دون إيداع كبير بشكل ملحوظ للبيع
سادس عشر :- وتم انشاء برنامج وافى للبيع والتأجير على الخارطة :-
من أجل ضمان تنفيذ ما تود الحكومة وتسعى إليه ، للنهوض الشامل بالعقارات ، كان لابد من برنامج يتابع الخطة والأهداف خطوة بخطوة ويكون جنبا إلى جنب في التنفيذ على أرض الواقع ، فخرجت لنا الحكومة ببرنامج وافي ، الذي يعمل على آلية تنفيذ برنامج البيع على الخارطة ، بتسهيل الحصول على تراخيص البيع أو التأجير لأي وحدات عقارية على الخارطة (سواء سكنية أو صناعية أو استثمارية أو سياحية أو تجارية أو مكتبية أو خدمية أو أخرى ) مهما كان غرضها أو أسلوب تطويرها أو إنشائها .
كما يعمل هذا البرنامج على تسهيل عملية إنشاء المشاريع على الكثير من الشركات ؛ والحد من عمليات البيع الوهمية والنصب الذي يتعرض له المشترون ، ونظرا لوجود لجنة تبحث وتحدد وتقرر تكون الوحدات بتكلفة أقل ، وأهم ما يميزه أنه لم تعدْ هناك حاجة إلى توفير رأس مال كامل لإنشاء مشروع ، أو اللجوء إلى الاقتراض عبر البنوك التجارية المُختلفة ، وبطبيعة الحال تحمل أعباء سعر الفائدة المُرتفع ، بالإضافة إلى كل ما سبق ذكرهُ يحاول برنامج البيع على الخارطة أن يُقلل من حدة المضاربة بين شركات التطوير العقاري ، وكذلك رفع مستوى المنافسة بينهم ، وهو ما يصب في النهاية في مصلحة المواطن ، ويعمل على رفع مستوى العرض ؛ وبالتالي انخفاض الأسعار.
كيف يضمن لي برنامج البيع على الخارطة حقوقي
لم تترك الوزارة الأمر هكذا تحكمه الأهواء بل قامت بوضع ما يضمن حق المشتري ، فالمال لن يأخذها المطور مباشرة منه ، وإنما وضع الأمر تحت نظام رقابي يضمن حق المشتري ويتيح للمطور التصرف في المال للوفاء بالتسليم ، حيثُ يتم فتح حساب ضمان باسم المشروع ويقوم المُشتري بدفع الأقساط عن طريق حوالة بنكية أو شيك يتم إيداعهُ في ذلك الحساب ، بحيثُ يقوم المطور بالسحب منه تحت لجنة مُخصصة للإشراف على المشروع، ووفقًا لما تم إنجازهُ منهُ، وكذلك لا يتجاوز العربون المُقدم 5% من قيمة الوحدة العقارية وهو ما يُسهل الأمر كثيرًا على المُشتري.
مشاريع البيع على الخارطة والاطلاع عليها من وافي وطريقة البيع
يقصد بمشاريع البيع على الخارطة هو:-
العقارات التي يبدأ الاستكتاب عليها أثناء التنفيذ أو حتى قبله، أي بالإمكان شراء وحدة سكنية أو تجارية مثلًا أثناء أعمال التشييد والبناء وقبل أن يكون المشروع جاهزًا. وهذا واحد من طرق تملك العقارات المتداولة في مختلف أسواق العقارات
مشاريع البيع على الخارطة في المملكة
تتوافر مشاريع البيع الخارطة في العديد من المناطق في المملكة ودائمًا ما تكون تحت إشراف برنامج وافي من وزارة الإسكان، كونه هو الجهة الوحيدة التي تمنح الرخص للمطورين العقاريين بغرض بيع الوحدات العقارية على الخارطة..
لذلك ستجد جميع مشاريع البيع على الخارطة المتاحة في مختلف مدن ومناطق المملكة على موقع
وافى التابع لوزارة الإسكان على صفحة ( مشاريع البيع على الخارطة ) ستجد في الصفحة جميع المشاريع المتاحة في مختلف المناطق ومعلومات كل مشروع وحالته اذا كان بدا العمل فيه او بعد.
شروط البيع على الخارطة
لا يوجد شروط محددة للبيع على الخارطة فيما يخص المشتري، إذ يمكنه الشراء من أي مشروع يرغب فيه من المشاريع المتاحة والمتاح فيه وحدات للبيع في حال كانت تناسبه الوحدة العقارية
شروط المطور العقاري
شروط المطور العقاري تختلف من مشروع لآخر ومن مطور لآخر وغالبًا تتعلق هذه الشروط بالدفعات والأقساط ومواعيد استلام الوحدة العقارية والبنك الذي يتعامل معه. طبعًا هذا فيما يخص الراغبين بالشراء على حسابهم الخاص من غير دعم سكني.
شروط البيع على الخارطة لمستفيدي دعم سكني
بالنسبة للمستفيدين من دعم سكني، عادة ما يقوم البرنامج (برنامج سكني) بترشيح المستحق للدعم لمنتج البيع على الخارطة، والشروط هنا ذاتها شروط استحقاق سكني، ولا يمكن للمستفيد المرشح للحصول على منتج البيع على الخارطة اختيار المشروع الذي يريده وإنما يقوم سكني بتحديد المشروع للمستفيد من مشاريع الوزارة وللمستفيد الحق بقبول أو رفض الطلب، وفي حال رفضه يتم ترشيحه لاحقًا لمنتج أو مشروع لأخر.
طريقة البيع على الخارطة
طريقة البيع على الخارطة هي أن يقوم المطور العقاري ببيعك وحدة عقارية قبل أو قيد الإنشاء كما قلنا، أي يمكنك رؤية المخطط التصميمي فقط للوحدة التي تشتريها من المخططات المعروضة لدى المطور العقاري. وشراء وحدة عقارية بهذه الطريقة يكون وفق الخطوات التالية :
1- الاطلاع على المخططات .
أولًا وبعد أن قررت شراء وحدة عقارية سواء منزل سكني أو وحدة تجارية مثلًا، تقوم بالاطلاع على المخططات المتاحة في المنطقة أو المدينة التي تريد فيها الشراء، المخططات دائمًا ما تجدها
بكافة تفاصيلها وتفاصيل الوحدات في كل مخطط تجدها على موقع وافى في صفحة المشاريع المرخصة هناك ستجد تفاصيل المشروع والوحدات فيه وحالته إذا ما تم البدء فيه أم بعد وحتى المشاريع التي تم الانتهاء منها.
2- زيارة المشروع
بعد اطلاعك على المخططات واختيار المخطط المناسب لك واتخاذ القرار بالشراء في مخطط ما، يتوجب عليك زيارة المشروع على أرض الواقع أو زيارة مقر المطور العقاري الذي يعمل على المشروع، حيث سيتم معاينة النماذج التصميمية للوحدات في المشروع والتعرف إلى تفاصيلها لتختار الوحدة المناسبة وتتعرف إلى شروط المطور العقاري ومواعيد التسليم المتوقعة في حال اشتريت من هذا المشروع.
ومن هناك يمكنك التفاوض مع المطور على الشروط وتفاصيل العقد الذي سيكون بينك وبينه لتقرر أخيرًا إن كنت ستتابع في هذا المشروع ومع هذا المطور أو في حال كانت الشروط لا تناسبك يمكنك البحث في مشروع آخر.
طريقة البيع على الخارطة لمستفيدي سكني
بالنسبة إلى المستفيدين من دعم سكني ممن تم ترشيحهم لمنتج البيع على الخارطة، بمجرد ترشيحهم من قبل البرنامج إلى هذا المنتج ستصل المستفيد على رقم جواله رسالة تفيد بترشحه لمنتج البيع على الخارطة. الرسالة ستحوي تفاصيل المشروع الذي تم ترشيحه له، ورابط لحجز موعد مع المطور العقاري ممثل المشروع، يقوم المستفيد بحجز الموعد والذهاب في الموعد المحدد إلى المطور العقاري لمعاينة المخططات التصميمية والتعرف إلى شروط المطور وآلية سداد الأقساط والدفعات.
وطبعًا يمكن للمستفيد قبول أو رفض العرض المقدم من المطور العقاري، وفي حال الرفض سيتم ترشيحه مرة ثانية لاحقًا لمشروع آخر.
استلام الوحدة العقارية
عند شرائك لوحدة عقارية بنظام البيع على الخريطة سيتم تحديد موعد استلام الوحدة في العقد الذي سيتم توقيعه بين المشتري والبائع (المطور العقاري)، برنامج وافي يلزم المطورين العقاريين بأن يحصل العميل على الوحدة العقارية الخاصة به خلال ثلاثة سنوات على الأكثر من تاريخ توقيع العقد، وهذا سواء للمشتري من حسابه الخاص أو مستفيدي دعم سكني.
سداد الدفعات
سداد الدفعات يكون وفقًا للعقد المبرم وما تم الاتفاق عليه بين المطور والمشتري، وتضمن الأنظمة والقوانين المحددة من قبل وافي حقوق الطرفين والتزام كل طرف بما جاء في العقد من بنود.
سداد الدفعات لمستفيدي سكني
بالنسبة للمستفيدين من دعم سكني، فإنه بحسب القوانين المعمول فيها حاليًا، يقوم المستفيد بدايًة وخلال الثلاثة سنوات قبل استلام المنزل بسداد 5% من قيمة الوحدة العقارية على شكل أقساط شهرية موزعة على الفترة قبل الاستلام سواء كانت ثلاث سنوات أو غير ذلك.
ثم لاحقًا بعد استلام الوحدة العقارية يتم سداد الباقي من قيمة الوحدة على شكل أقساط شهرية خلال المدة المحددة التي تم الاتفاق عليها بين المستفيد والمطور العقاري في العقد.
نموذج عقد بيع على الخارطة
يوفر موقع مبادرة وافي نموذج عقد بيع على الخارطة، وهو نموذج استرشادي فقط أي ليس
بالضرورة الالتزام به وانما يرجع ذلك لطرفي العقد
. جودة البناء في مشاريع البيع على الخارطة
بالنسبة إلى جودة البناء فهي تكون بإشراف من لجنة المشاريع في برنامج وافي، والتي تنظم زيارات دورية للمشاريع لمتابعة التنفيذ والتأكد من جودة أعمال التشييد والالتزام بالمواصفات والاشتراطات المحددة.
بالإضافة لذلك يمكن للمشتري إضافة ما يريده من بنود للعقد أثناء شراء الوحدة على الخارطة، بحيث يتأكد من استلام الوحدة العقارية بالمواصفات والاشتراطات التي تضمن جودتها وجودة المواد المستخدمة في أعمال البناء.
سابع عشر :-مخاطر عدم تماثل الوحدة مع المجسم
الخطر الأول:-
الذي يحوم حول الشراء على الخريطة هو عدم مطابقة الوحدة أو العقار المشترى لما تم رؤيته على الخريطة أو على المجسمات.. وهنا يكون المستهلك قد سدد العربون أو المقدم أيا كانت نسبته، فضلا عن تسديد عدد من الأقساط قد يحرص البائع على الخريطة أن تتجاوز نصف عدد الأقساط، وبالتالي يكون البائع في الحقيقة قد حصل على قيمة تتجاوز نصف قيمة البيع.. وهنا قد تحدث المفاجآت نتيجة اعتقاد المستهلك بأن هذه الوحدة أو هذا المنزل لا يمثل الصورة التي اعتقدها نتيجة رؤية الخريطة أو المجسم. وعندها يحدث جدال كبير نتيجة عدم تطابق المفاهيم أو الاعتقادات حول الشكل الحقيقي للمجسم بين البائع والمشتري.
الخطر الثاني:-
الشراء على الخريطة من بلد لأخر
أحد أهم أسباب الشراء على الخريطة يتمثل في بعد منطقة إقامة المستهلك عن منطقة المشروع، فكثيرا ما يتم بيع وحدات في دبي أو القاهرة أو البحرين من مقر إقامة المستهلك بالرياض مثلا .. فالشراء هنا على الخريطة نظرا لضرورة.. نظرا لتباعد المسافة .. ولا ينصح بالشراء مطلقاً إلا إذا وجدت الثقة في البائع وفيما يعرضه من مجسمات
الخطر الثالث
يتمثل في مخاطر عدم الالتزام بالمواعيد
كثيرا ما يقوم البائع باستهلاك السيولة والأقساط من المشترين، ولكن بعض العقاريين يستخدمون سيولتهم في شكل شيوع ما بين مشاريع عديدة ومتنوعة ولا يربط سيولة مشروع معين بمشروعها.. ولكنه يحاول استخدام السيولة الحاضرة لإنهاء مشاريع قديمة متعثرة، وهنا يقع البائع في ورطة التأخير لكل مشاريعه.. ويفاجأ المشترون بتأخر استلام وحداتهم إلى أزمنة أبعد من المتفق عليها. ورغم استلام البائع لأقساطه، فإنه لا يلتزم بمواعيد تسليم الوحدات.. بشكل يضع المشترين تحت وعود متزايدة من آن لآخر
الخطر الرابع :-.
تقنين البيع على الخريطة
رغم أن المملكة تأخرت، أو ربما كانت ترفض هذا النظام في بادئ الأمر، إلا أنه بدأ ينتشر ويفرض نفسه حتى بدأت الدولة في تقنينه بلائحة تنظيمية لضبط العلاقة بين البائع على الخريطة وبين المشتري على المجسم.. فحاولت اللائحة إعطاء ضمانات للمشتري بأن الأقساط المسددة والعربون لن يسمح للبائع باستخدامهم على الاطلاق وكيفما يريد بشكل يمنع حدوث المشاكل، وخاصة أن معظم البائعين يكونون مرتبطين بمشاريع عديدة ومتنوعة وبعضها متعثرة غالبا.
وقد سعت اللائحة لتقنين عملية فتح حساب ضمان لكل مشروع على حدة، يكون لأغراض التدفقات النقدية الخاصة بالمشروع والصرف على المشروع فقط، على أن تودع في هذا الحساب جميع المبالغ المالية المدفوعة من المشترين لكل وحدة مباعة. وقد وضعت اللائحة اشتراطات عديدة لقبول تراخيص بيع الوحدات على الخريطة، بحيث أنه ليس كل ما يطلب ترخيصه يرخص فعليا.. وهذا دليل واضح على وجود أطروحات لا تستوفي الاشتراطات، فتقدم 17 طلب ترخيص والموافقة على الترخيص لمشروع واحد فقط، دليل واضح على أن هذه المشاريع بها مخاطر ولا تستوفي الضمانات المطلوبة.
اللائحة التنظيمية واشتراطات وضمانات وافي تعتبر هي الضمانات لفض الاشتباك بين البائع والمشتري على الخريطة.. وتتطلع وحدة ابحاث الجزيرة أن يقوم وافي بالحصول على اشتراطات ومواصفات الوحدات العقارية ويراقب تسليمها في النهاية حسب هذه الاشتراطات حتى لا نصل إلى مشاريع جديدة متعثرة.
اعداد : مكتب المحامي احمد العشوان للاستشارات القانونية والتوثيق
احمد
أبريل 20, 2024 at 3:22 م
السلام عليكم ورحمة الله
نشكركم علي المعلومات القيمة و أرغب في الحصول هلي نموذج لبيع شقق علي الخارطة ان وجد.
شاكرا و مقدرا حسن تعاونكم